Cho thuê nhà thì phải nộp thuế gì

Hãng kiểm toán Es-Glocal xin trân trọng chia sẻ tới bạn đọc bài viết Cho thuê nhà thì phải nộp thuế gì ?

Cho thuê nhà thì phải nộp thuế gì MỚI NHẤT

1. Nếu Tổng số tiền cho thuê nhà < 100tr/năm

a. Quy định về thuế GTGT và TNCN:

Theo khoản 2 điều 1 Thông tư 119/2014/TT-BTC quy định:

- Hộ gia đình, cá nhân có tài sản cho thuê thuộc đối tượng phải khai, nộp thuế GTGT, thuế TNCN và nộp thuế môn bài theo thông báo của cơ quan thuế.

- Riêng đối với hộ gia đình, cá nhân có tài sản cho thuê mà tổng số tiền cho thuê trong năm thu được từ 100 trăm triệu đồng trở xuống hoặc tổng số tiền cho thuê trung bình một tháng trong năm từ 8,4 triệu đồng trở xuống thì không phải khai, nộp thuế GTGT, thuế TNCN và cơ quan thuế không thực hiện cấp hóa đơn lẻ đối với trường hợp này.

Theo điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định:

“b) Đối với cá nhân cho thuê tài sản thì mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN là tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của các hợp đồng cho thuê tài sản.

Ví dụ 1: Bà C ký hợp đồng cho thuê nhà trong 02 năm - tính theo 12 tháng liên tục - với thời gian cho thuê là từ tháng 10 năm 2016 đến hết tháng 9 năm 2018, tiền thuê là 10 triệu đồng/tháng. Như vậy, doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà của Bà C xác định như sau:

Năm 2016, Bà C cho thuê nhà 03 tháng (từ tháng 10 đến hết tháng 12) với doanh thu cho thuê là: 03 tháng x 10 triệu đồng = 30 triệu đồng (< 100 triệu đồng). Như vậy, năm 2016 Bà C không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê nhà.

Năm 2017, Bà C cho thuê nhà 12 tháng (từ tháng 01 đến hết tháng 12), với doanh thu cho thuê là: 12 tháng x 10 triệu đồng = 120 triệu đồng (> 100 triệu đồng). Như vậy, năm 2017 Bà C phải nộp thuế GTGT, phải nộp thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê nhà.

Năm 2018, Bà C cho thuê nhà 09 tháng (từ tháng 01 đến hết tháng 9), với doanh thu từ hoạt động cho thuê là: 09 tháng x 10 triệu đồng = 90 triệu đồng (< 100 triệu đồng). Như vậy, năm 2018 Bà C không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê nhà.”

b. Quy định về lệ phí môn bài:

Theo Điều 3 Nghị định số 139/2016/NĐ-CP và điều 3 Thông tư 302/2016/TT-BTC quy định:

"Các trường hợp được miễn lệ phí môn bài, gồm:

Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh có doanh thu hàng năm từ 100 triệu đồng trở xuống.

- Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh có doanh thu hàng năm từ 100 triệu đồng trở xuống. Mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình được miễn lệ phí môn bài là tổng doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân."

c. Kết luận

- Từ ngày 1/1/2017 nếu cá nhân cho thuê nhà mà có Doanh thu hàng năm từ 100tr trở xuống thì sẽ: KHÔNG phải nộp thuế Môn bài, TNCN, GTGT.

* DN cần chuẩn bị hồ sơ để đưa vào chi phí:

- Hợp đồng thuê nhà, phụ lục hợp đồng (Từ ngày 1/7/2015 thì không bắt buộc phải công chứng, Theo văn bản số 4528/TCT-PC ngày 02/11/2015 của Tổng cục Thuế)

- Chứng từ thanh toán tiền thuê nhà (Không nhất thiết phải chuyển khoản cũng được theo điểm 2.4 khoản 2 điều 4 Thông tư 96, vì không có hóa đơn).

- Bảng kê 01/TNDN (ban hành kèm theo Thông tư số 78/2014/TT-BTC).

2. Nếu Tổng số tiền cho thuê nhà > 100tr/năm:

a. Ai là người đi nộp thuế?

Theo Công văn 2994/TCT-TNCN ngày 24/7/2015 của Tổng cục thuế:

"2. Đối với cá nhân cho thuê tài sản:

- Cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế,

- hoặc Bên thuê tài sản khai và nộp thuế thay nếu trong hợp đồng có thoả thuận bên thuê là người nộp thuế."

- Trường hợp trong năm cá nhân phát sinh doanh thu từ nhiều nơi, cá nhân dự kiến hoặc xác định được tổng doanh thu > 100 triệu đồng/năm thì có thể ủy quyền theo quy định của pháp luật để DN, tổ chức khai thay, nộp thay đối với hợp đồng cho thuê từ 100 triệu/năm trở xuống tại đơn vị.

b. Các loại thuế phải nộp khi cho thuê nhà > 100tr/năm:

b.1. Thuế môn bài:

- Nếu phát sinh trong thời gian cuối năm (tức là phát sinh từ ngày 1/7) thì nộp 50% mức lệ phí cả năm.

Xem thêm: Các mức thuế môn bài năm 2018

b.2. Thuế GTGT + TNCN:

Theo điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015:

"Doanh thu tính thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản được xác định như sau:

- Doanh thu tính thuế GTGT đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác không bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

- Doanh thu tính thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

- Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì doanh thu tính thuế GTGT và thuế TNCN xác định theo doanh thu trả tiền một lần.

Cách xác định số thuế phải nộp:

Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT X 5%

Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN X 5%

Như vậy:

- Nếu Tổng số tiền cho thuê nhà > 100tr/năm thì cá nhân cho thuê nhà phải nộp:

Tổng thuế phải nộp = (Doanh thu X 10%) + Phí môn bài

Ví dụ 2: Công ty TNHH Kiểm toán Es-Glocal thuê nhà của Ông A thời gian từ 1/1/2018 đến 31/12/2018, giá thuê là 11.250.000/1 tháng chưa bao gồm thuế. Thanh toán 6 tháng 1 lần: 67.500.000đ. Bên thuê sẽ chịu các khoản khoản thuế phát sinh.

Cách tính thuế cho thuê nhà như sau:

+) Thuê môn bài = 300.000 (Mức doanh thu trên 100tr đến 300tr/ năm)

+) Cách tính thuế GTGT + TNCN phải nộp:

Theo Công văn 3822/TCT-DNL ngày 22/08/2016 của Tổng cục thuế

"Căn cứ quy định nêu trên, doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê tài sản thuộc diện chịu thuế là doanh thu đã bao gồm thuế. Trường hợp Công ty TM&XNK Viettel ký hợp đồng thuê tài sản của các cá nhân, trong hợp đồng quy định giá thuê chưa bao gồm thuế và Công ty chịu trách nhiệm nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản thì Công ty xác định doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN bằng (=) doanh thu chưa bao gồm thuế trả cho cá nhân cho thuê tài sản chia cho (:) 0.9."

+) Cách tính thuế GTGT phải nộp:

- Theo quy định trên: Doanh thu tính thuế GTGT là doanh thu bao gồm thuế của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. Và vì trên hợp đồng thể hiện là bên thuê sẽ chịu các khoản thuế nên:

Doanh thu tính thuế GTGT = Doanh thu chưa gồm thuế chia chi (:) 0.9

-> Doanh thu tính thuế GTGT = 11.250.000 / 0.9 = 12.500.000

-> Tổng doanh thu tính thuế GTGT 6 tháng = 12.500.000 x 6 tháng = 75.000.000

=> Tổng số thuế GTGT phải nộp = 75.000.000 x 5% = 3.750.000

+) Cách tính thuế TNCN phải nộp:

Tương tự như trên:

- Doanh thu tính thuế TNCN = 11.250.000 / 0.9 = 12.500.000

-> Tổng doanh thu tính thuế TNCN 6 tháng = 12.500.000 x 6 tháng = 75.000.000

=> Tổng số thuế TNCN phải nộp = 75.000.000 x 5% = 3.750.000

Như vậy:

- Tổng số thuế GTGT + TNCN phải nộp = 3.750.000 + 3.750.000 = 7.500.000

- Số thuế môn bài = 300.000

Ví dụ 3: Cùng với nội dung của ví dụ 2 bên trên. Nhưng giá thuê là 11.250.000 là giá đã bao gồm thuế

=> Doanh thu tính thuế GTGT = 11.250.000 (Không phải chia cho (:) 0.9 nữa)

-> Tổng doanh thu tính thuế GTGT 6 tháng = 11.250.000 x 6 tháng = 67.500.000

=> Tổng số thuế GTGT phải nộp = 67.500.000 x 5% = 3.375.000

Chú ý: Nếu DN thuê tài sản của cá nhân mà tại hợp đồng thuê tài sản có thỏa thuận tiền thuê tài sản chưa bao gồm thuế (thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân) và doanh nghiệp nộp thuế thay cho cá nhân thì doanh nghiệp được tính vào chí phí được trừ tổng số tiền thuê tài sản bao gồm cả phần thuế nộp thay cho cá nhân.

Ví dụ 4: Cùng với ví dụ 2 bên trên: Giá thuê là 11.250.000 chưa bao gồm thuế (GTGT, TNCN) và Công ty TNHH Kiểm toán Es-Glocal nộp thuế thay cho cá nhân => Thì Cty sẽ được tính vào chi phí được trừ: Tổng số tiền thuê tài sản bao gồm cả phần thuế nộp thay

= Tổng tiền thuê tài sản + Tiền thuế GTGT + TNCN

= (11.250.000 x 6 tháng = 67.500.000) + 7.500.000 = 75.000.000

Mời các bạn xem tiếp: